On sous-estime toujours ce que signifie rénover totalement une maison ancienne ! Tant que tout est encore debout, on se projette, une cuisine ouverte, une suite parentale, plus de lumière, des matériaux chaleureux… puis on soulève un sol, on démonte une cloison, et la réalité du bâti vous rattrape. Humidité, réseaux fatigués, planchers capricieux, toiture à reprendre. Le charme de l’ancien, c’est qu’il est plein de surprises ! En fait, le vrai risque durant votre rénovation, ce n’est pas de manquer d’idées déco. C’est de se tromper de priorité. Refaire des sols avant d’avoir sécurisé l’étanchéité, isoler sans ventilation, ou changer le chauffage sans avoir réduit les pertes. Ce sont des erreurs fréquentes, coûteuses, et parfois impossibles à rattraper proprement.
Une rénovation totale réussie, c’est une rénovation menée avec méthode. D’abord ce qui protège et stabilise, ensuite ce qui améliore durablement le confort, puis ce qui rend la maison fonctionnelle au quotidien. Dans cet article, Rénov’Design vous aide à poser les bonnes priorités, dans le bon ordre, pour avancer sereinement et éviter les travaux qu’il faudra de nouveau refaire.
Le bon départ d’une rénovation totale
Avant de casser une cloison ou de déposer un plancher, la vraie priorité dans une maison ancienne, c’est comprendre ce que vous avez entre les mains. Déjà, un simple état des lieux visuel peut vous indiquer quelques soucis comme des fissures, des planchers qui fléchissent, des murs qui poudrent, du salpêtre, des moisissures, des auréoles au plafond, du bois attaqué ou des odeurs d’humidité persistantes. L’objectif, ce n’est pas de diagnostiquer à l’œil, mais de repérer les problèmes et de les classer par niveau de gravité. Ce qui relève d’un défaut esthétique, d’un inconfort, ou d’un risque pour la solidité et la salubrité. Quand il s’agit de préparer la rénovation globale d’une maison, c’est vraiment là que se joue la grosse différence entre un chantier maîtrisé et une suite de reprises qui seront finalement très coûteuses.
Ceci étant fait, il faut maintenant verrouiller les diagnostics réglementaires et ceux qui sécurisent le chantier :
- Pour l’amiante, le repérage concerne les bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
- Pour le plomb, un logement construit avant le 1er janvier 1949 est concerné par le CREP, très important dès lors qu’on prévoit de gratter, poncer, décaper.
- Côté énergie, l’audit énergétique réglementaire est obligatoire lors de la vente d’une maison classée F ou G depuis le 1er avril 2023, et il s’étend aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025 (puis D à partir du 1er janvier 2034).
Enfin, on cadre l’urbanisme avant de valider le moindre plan. En extension, les repères sont simples :
- Jusqu’à 5m², une déclaration préalable s’impose dès qu’on modifie l’aspect extérieur.
- Plus de 5 à 20m², on reste en déclaration préalable.
- De 20 à 40m², cela peut rester en déclaration préalable en zone urbaine couverte par un PLU
- Au-delà de 40m², on bascule au permis de construire.
- 150m² de surface et plus, le recours à un architecte est imposé.
Les délais d’instruction à intégrer au planning sont, hors cas particuliers, d’environ un mois pour une déclaration préalable et deux mois pour un permis de construire de maison individuelle.
Protéger la maison avant de l’améliorer !
Mais de quoi faut-il absolument protéger votre maison ? De l’eau, des mouvements, et de tout ce qui met la structure en contrainte. On commence donc par l’enveloppe, au sens strict. Une toiture fatiguée, une zinguerie mal raccordée ou un point singulier mal géré (cheminée, noue, rive, pénétration de conduit) suffit à causer des infiltrations invisibles pendant des mois ! Et dans une maison ancienne, ce type de fuite ne ruine pas seulement un plafond, elles attaquent la charpente, dégradent les planchers et fragilisent les murs. D’ailleurs, notez que la toiture est aussi un poste prioritaire sur le plan énergétique, parce qu’elle peut représenter jusqu’à 30% des déperditions dans une maison peu isolée.
Ensuite, il faut s’intéresser à la charpente. On contrôle les assemblages, les flèches, les déformations, les zones noircies, les bois spongieux, les traces d’attaques biologiques comme les xylophages et les champignons. C’est un chantier où l’on gagne du temps en étant méthodique, tant que la protection n’est pas assurée, tout le reste reste fragile. Puis, on traite l’eau sous toutes ses formes, sans confondre les causes. Une auréole peut venir d’une couverture, une tache en pied de mur d’une remontée capillaire, une moisissure d’un excès de condensation. Appliquer un produit miracle sans diagnostic, c’est l’un des pièges à éviter lors de la rénovation d’une vieille maison, on ne fait que masquer le problème. Enfin, on sécurise les éléments porteurs avant toute redistribution, murs, planchers, reprises localisées. Évidemment, on n’ouvre pas une trémie, on n’abat pas une cloison, on n’agrandit pas une baie tant que l’équilibre structurel n’est pas validé.
Trouver l’équilibre entre étanchéité, humidité et confort
Une fois la maison stabilisée et protégée, la priorité suivante consiste à gagner en confort sans appliquer des recettes pensées pour du neuf. Dans l’ancien, la performance se joue d’abord sur les bons postes, dans le bon ordre. Les ordres de grandeur permettent de comprendre où se perd la chaleur. Jusqu’à 30% par la toiture, 20 à 25% via l’air qui s’infiltre, 20 à 25% par les murs, 10 à 15% par les fenêtres, et 7 à 10% par le plancher bas. Autrement dit, pour savoir si votre maison est bien isolée, il ne faut pas se contenter de sentir des courants d’air, il faut un vrai diagnostique. On traite d’abord les combles et la toiture, puis l’étanchéité à l’air, ensuite les parois avec une méthode adaptée au bâti, et enfin le sol et les menuiseries selon l’état et le projet.
Améliorer l’étanchéité sans prévoir un bon renouvellement d’air, c’est créer les conditions idéales pour la condensation, les odeurs, et les moisissures. Gardez en tête qu’une humidité intérieure confortable se situe généralement autour de 40 à 60%. Dès que l’on sort de cette zone, les symptômes apparaissent rapidement. Là, en général, on incrimine l’isolant, alors que le problème vient d’un air qui n’est plus correctement évacué.
Pierre, brique, terre, moellon, ces parois épaisses gèrent l’humidité différemment et ne réagissent pas comme un mur récent. Il faut donc raisonner par paroi, en tenant compte du support, de son état, de l’exposition et de l’usage réel des pièces, plutôt que d’appliquer une solution unique partout. Enfin, le chauffage ne se dimensionne qu’après avoir réduit les pertes, sinon on installe un système trop puissant, plus coûteux, et on paie longtemps pour compenser des déperditions qui auraient pu être traitées en amont.
Rendre la maison fonctionnelle !
Dans l’ancien, les réseaux, tout ce qui circule dans la maison, sont rarement homogènes. On retrouve des ajouts successifs, des dérivations improvisées, des évacuations reprises au fil des années, et des alimentations qui ne correspondent plus aux usages actuels. C’est pour cela que l’installation électrique doit être rénovée dès que l’existant est vétuste ou incohérent. C’est une question de sécurité, mais aussi de logique de chantier, car les passages de gaines, les tableaux, les saignées et les boîtiers doivent être anticipés avant l’isolation, les doublages, les plafonds et les peintures. Même approche pour la plomberie et les évacuations, on dimensionne, on positionne, on teste, puis seulement, on ferme !
C’est aussi le moment où il faut penser les pièces de façon logique. Cuisine et salle de bain doivent devenir fonctionnelles tôt, parce qu’elles structurent le quotidien et imposent des contraintes techniques. Débits, évacuations, ventilation, emplacement des équipements, hauteurs de réservation au sol, réseaux en plafond, tout doit être pensé avant de lancer les finitions générales. Dans une rénovation totale, déplacer un point d’eau ou reprendre une évacuation après coup, c’est souvent rouvrir des cloisons et dégrader ce qui vient d’être fait. La redistribution des espaces arrive ensuite, quand la structure et les réseaux sont validés. Ouvrir une baie, créer une trémie, revoir une circulation ou agrandir une pièce, ce sont des actions qui peuvent impliquer des reprises, des renforts, et même parfois des démarches administratives. Enfin, vient enfin le tour des finitions. Sols, peintures, menuiseries intérieures et équipements viennent quand le bâtiment est stable, sec, isolé, ventilé, et que les réseaux fonctionnent.